Cinq chambres et quinze personnes : la limite légale d'une chambre d'hôtes

Une chambre d'hôtes ne peut pas dépasser cinq chambres ni recevoir plus de quinze personnes en même temps : la réglementation de cet hébergement touristique est fixée par l'article D324-13 du Code du tourisme. L'activité se tient chez l'habitant, petit-déjeuner et linge compris dans la nuitée, après une déclaration en mairie.

Ce que dit le Code du tourisme sur la limite des chambres d'hôtes

Deux articles du Code du tourisme encadrent l'activité. L'article L324-3 définit les chambres d'hôtes comme des chambres meublées situées chez l'habitant, en vue d'accueillir des touristes à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. L'article D324-13 précise le cadre chiffré : l'activité est limitée à cinq chambres pour une capacité maximale de quinze personnes. Les deux plafonds se cumulent : cinq chambres de quatre lits ne sont pas admises, puisque la capacité d'accueil totale franchirait la barre des quinze personnes.

Le texte vise l'accueil simultané. Une maison qui reçoit quinze personnes un soir et quinze autres le lendemain reste dans les clous ; c'est le nombre de personnes présentes la même nuit qui compte, enfants compris. Un bébé dans un lit d'appoint est une personne de plus au sens de la réglementation, ce que beaucoup de propriétaires découvrent au moment de remplir leur déclaration.

La limite chambres d'hôtes ne dépend ni de la surface de la maison ni de la commune. Elle s'applique de la même façon en Bretagne, en Provence ou en montagne, que l'établissement soit situé en ville ou dans un hameau. Un département, une ville comme Paris ou un office de tourisme peuvent ajouter des règles locales (taxe de séjour, autorisation de changement d'usage dans certaines grandes villes), mais aucun ne peut relever le plafond national. Pour le reste du cadre, la page qui présente les chambres d'hôtes, de l'accueil au séjour replace ces chiffres dans l'ensemble de l'activité.

Le nombre maximum de personnes, chambre par chambre

Le Code ne fixe pas de nombre de lits par chambre : il fixe un total. L'exploitant répartit donc ses quinze places comme il l'entend, à condition que chaque chambre reste une vraie chambre, avec sa literie et son accès à une salle d'eau et à un WC (article D324-14). Une chambre familiale de cinq couchages est admise, mais elle consomme un tiers de la capacité d'accueil de toute la maison.

Quelques répartitions courantes, calculées sur le plafond légal :

La dernière ligne surprend souvent : douze personnes restent sous le seuil des quinze, mais la sixième chambre suffit à faire sortir l'établissement du régime des chambres d'hôtes. Le nombre de chambres et le nombre de personnes sont deux plafonds distincts, et le premier franchi l'emporte.

L'accueil assuré par l'habitant, une limite moins visible

Le troisième critère n'a rien de chiffré, et c'est pourtant celui qui fait le plus souvent basculer un projet : l'accueil doit être assuré par l'habitant. Les chambres se trouvent dans la résidence principale du propriétaire, ou dans une dépendance immédiate de cette maison, et c'est lui (ou sa famille) qui reçoit les clients, sert le petit-déjeuner et vit sur place pendant la saison.

Une maison entière louée chambre par chambre, sans hôte présent, n'est pas une chambre chez l'habitant mais une location de chambres meublées, voire un meublé de tourisme. Confier la gestion complète à une conciergerie ou à un gérant salarié, sans que le propriétaire n'habite les lieux, pose la même difficulté. La DGCCRF le rappelle dans sa fiche pratique consacrée aux chambres d'hôtes : sans accueil par l'habitant, l'appellation ne peut pas être utilisée, et un client trompé sur la nature de la prestation peut s'en plaindre auprès de ses services.

La distinction a des effets concrets. Le gîte, qui est un meublé de tourisme, se loue entier et sans hôte ; la chambre d'hôtes se vit avec lui. Les différences de séjour entre les deux formules sont détaillées dans la page qui compare la chambre d'hôtes et l'hôtel classique, l'autre voisin réglementaire de l'activité.

Les prestations obligatoires comprises dans la nuitée

Le prix d'une nuitée en chambre d'hôtes comprend, au minimum, deux prestations fixées par l'article D324-14 du Code du tourisme :

• le petit-déjeuner, servi sur place par l'hôte, et non un panier laissé dans la chambre ;
• la fourniture du linge de maison : draps, serviettes de toilette, linge de lit propre à l'arrivée ;
• l'accès à une salle d'eau et à un WC pour chaque chambre, privatifs ou partagés selon l'aménagement ;
• le ménage quotidien des chambres, que la DGCCRF mentionne comme une prestation attendue de l'activité.

Ces services font partie de la définition elle-même. Une chambre louée sans petit-déjeuner, par exemple, sort du cadre des chambres d'hôtes et se rapproche de la simple location de chambre chez l'habitant, qui obéit à d'autres règles fiscales et administratives. Les exigences précises du premier repas de la journée, ses horaires et ses usages font l'objet d'une page sur le petit-déjeuner servi aux hôtes.

Rien n'interdit d'aller plus loin : table d'hôtes le soir, location de vélos, paniers pique-nique, visite de la ferme. Chaque prestation supplémentaire a cependant ses propres obligations, la plus encadrée étant le repas du soir.

Limites chambres d'hôtes : ce que demandent les futurs exploitants

Peut-on dépasser cinq chambres en les déclarant séparément ?

Non. La limite s'apprécie par habitant et par lieu d'accueil. Deux conjoints vivant dans la même maison ne peuvent pas déclarer chacun cinq chambres pour en exploiter dix. Une deuxième maison distincte, avec un autre habitant qui y réside et y accueille, relève en revanche d'une autre déclaration.

Une chambre d'hôtes peut-elle recevoir des groupes ?

Oui, dans la limite des quinze personnes et des cinq chambres. Au-delà, il faut changer de formule, par exemple le gîte de groupe, qui relève d'un autre cadre réglementaire.

Faut-il un local séparé pour les hôtes ?

Non. Les chambres peuvent se trouver dans la maison principale ou dans une dépendance attenante. Le salon et la salle du petit-déjeuner peuvent être partagés avec la famille de l'hôte, ce qui fait l'esprit même de l'accueil.

La limite change-t-elle pour une ferme ou une exploitation agricole ?

Non. Un agriculteur qui ouvre des chambres d'hôtes sur son exploitation agricole reste soumis aux mêmes plafonds. Seul le traitement fiscal et social de ses revenus peut différer, selon qu'ils sont rattachés ou non à l'activité agricole.

Que se passe-t-il au-delà de la limite ?

Dès la sixième chambre ou la seizième personne, l'activité quitte le régime des chambres d'hôtes. Elle ne devient pas illégale pour autant, mais elle change de nature : l'établissement est alors traité comme un hôtel ou une résidence de tourisme, avec la réglementation correspondante.

Le ministère de l'Économie le rappelle sur son site entreprises.gouv.fr : les règles de l'hôtellerie s'appliquent dès que l'hébergement dépasse le cadre défini par le Code. Le premier changement concerne la sécurité. Une chambre d'hôtes qui respecte la capacité de quinze personnes reste soumise au régime des bâtiments d'habitation ; au-delà, l'établissement devient un établissement recevant du public (ERP), de type O pour l'hébergement. Les obligations de sécurité incendie changent alors d'échelle : détection, issues de secours, éclairage de sécurité, registre de sécurité, visite de la commission de sécurité avant l'ouverture et contrôles périodiques. Une maison ancienne de six chambres peut ainsi demander des travaux lourds pour accueillir une seule personne de plus.

Le deuxième changement est commercial et fiscal. L'exploitant d'un hôtel n'a plus droit à l'appellation chambre d'hôtes, ni aux labels qui lui sont propres. Il peut devoir créer une entreprise, choisir un statut juridique adapté (entreprise individuelle, EURL, SARL, SAS), tenir une comptabilité commerciale et déclarer ses revenus selon un régime différent. Le passage d'un modèle à l'autre se prépare avec un business plan qui chiffre ces coûts avant de signer pour une chambre de plus.

Enfin, utiliser le nom « chambres d'hôtes » pour un établissement qui dépasse la limite expose à une pratique commerciale trompeuse. La DGCCRF contrôle l'appellation, l'affichage des prix et l'information des clients ; une sanction peut suivre si la réalité de l'hébergement ne correspond pas à ce qui est annoncé sur le site de réservation.

La déclaration en mairie et les autres obligations

L'article L324-4 du Code du tourisme impose une déclaration préalable en mairie avant le premier accueil. Elle se fait avec le formulaire cerfa n° 13566, déposé à la mairie de la commune où l'habitation est située, ou en ligne quand la commune propose un téléservice. Le propriétaire y indique son identité, l'adresse de l'habitation, le nombre de chambres et la capacité d'accueil, ainsi que les périodes d'ouverture prévues. Toute modification (une chambre de plus, une nouvelle période) donne lieu à une nouvelle déclaration. La mairie tient ces informations à la disposition des services de l'État et de l'office de tourisme, et un récépissé est remis le jour même du dépôt.

En matière d'information du consommateur, le lien entre l'annonce et la réalité compte autant que la déclaration : le nombre de chambres, la capacité et les services mis en ligne sur internet ou sur une plateforme de réservation doivent correspondre à ce que le loueur a déclaré. La création d'une entreprise n'est pas toujours nécessaire, mais la démarche d'immatriculation s'impose dès que l'activité devient régulière, comme pour tout entrepreneur qui propose un service d'hébergement à la nuitée.

D'autres obligations s'ajoutent à la déclaration :

• l'affichage des prix, prévu par un arrêté du 18 décembre 2015 : le prix de la nuitée, celui du petit-déjeuner s'il est facturé à part et le montant de la taxe de séjour doivent être visibles à l'accueil, dans les chambres et sur tout site de réservation ;
• la taxe de séjour, collectée pour la commune ou l'intercommunalité qui l'a instituée et reversée selon le calendrier fixé localement ;
• la fiche individuelle de police pour les clients de nationalité étrangère, à faire remplir et à conserver ;
• une assurance responsabilité civile professionnelle, distincte de l'assurance habitation, qui couvre les dommages subis par les clients ;
• l'immatriculation de l'activité via le guichet unique de l'INPI quand elle est exercée à titre habituel.

Les étapes complètes de l'ouverture d'une chambre d'hôte, du projet à l'accueil du premier client, sont présentées dans la page sur les démarches pour se lancer.

Table d'hôtes et licence : la limite des repas

Servir le dîner aux clients n'est pas une obligation, mais c'est une prestation recherchée. Pour rester une table d'hôtes et ne pas devenir un restaurant, le repas doit respecter un cadre précis : une table familiale, un menu unique, servi aux seuls clients hébergés, à la table de l'hôte et en sa compagnie, avec une cuisine de qualité qui met en avant les produits locaux.

Ces conditions forment, elles aussi, une limite. Ouvrir la table à des personnes qui ne dorment pas sur place, proposer une carte avec plusieurs plats ou servir à des tables séparées transforme la prestation en activité de restauration, avec les normes d'hygiène, les obligations sanitaires et la réglementation qui s'y attachent.

L'alcool demande une autorisation à part. Servir du vin ou de la bière au cours du repas suppose une petite licence restaurant (ou une licence restaurant pour les boissons plus fortes), délivrée après une formation au permis d'exploitation. Un apéritif offert gratuitement relève d'un usage toléré, mais dès que la boisson est facturée, la licence devient obligatoire. Le fonctionnement de ce repas partagé, de la composition du menu à l'ambiance de la table, est décrit dans la page sur la table d'hôtes et ses usages.

Revenus et fiscalité : un plafond d'une autre nature

Les règles fiscales ne modifient pas la limite d'accueil, mais elles fixent un autre seuil, celui du chiffre d'affaires. Les revenus des chambres d'hôtes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous le seuil du régime micro, l'exploitant déclare ses recettes et bénéficie d'un abattement forfaitaire qui représente ses charges ; au-delà, il passe au régime réel, avec une comptabilité complète.

La loi du 19 novembre 2024 sur la location meublée touristique a réduit l'avantage fiscal des meublés de tourisme non classés, mais elle a conservé aux chambres d'hôtes le régime des activités d'hébergement le plus favorable. Le seuil et le taux d'abattement applicables évoluent chaque année : ils se vérifient sur la fiche officielle du service public avant toute simulation, car un chiffre de l'an passé peut fausser un business plan.

Sur le plan social, l'exploitant qui dépasse un certain niveau de revenus doit s'affilier comme travailleur indépendant et verser des cotisations sociales ; en dessous, les revenus restent soumis aux seuls prélèvements sociaux. La micro entreprise est souvent le statut choisi au démarrage, parce qu'elle simplifie la gestion et les déclarations. Une habitation qui accueille des clients peut aussi voir sa taxe d'habitation ou sa cotisation foncière des entreprises (CFE) réévaluée, selon la part de la maison affectée à l'activité.

Quel est le nombre idéal de chambres ?

Le maximum légal n'est pas forcément le bon objectif. Beaucoup d'exploitants ouvrent deux ou trois chambres, pour des raisons qui tiennent à la gestion plus qu'à la réglementation :

• le temps : le ménage, le linge et le petit-déjeuner de cinq chambres pleines occupent une journée de travail entière, sans compter les arrivées tardives ;
• la vie de famille : l'accueil par l'habitant implique de partager sa maison, et quinze personnes au petit-déjeuner changent l'ambiance d'une habitation ;
• la saison : dans une région à forte saisonnalité, cinq chambres pleines en août et vides en novembre rapportent parfois moins que trois chambres occupées de façon régulière ;
• les labels : Gîtes de France, Clévacances ou Accueil Paysan évaluent la qualité de l'accueil, plus facile à garantir avec un petit nombre de clients.

À l'inverse, une maison située sur un itinéraire de randonnée ou près d'un site très visité peut remplir ses cinq chambres sans difficulté. Le nombre idéal de chambres se décide donc à partir du marché local de l'hébergement, que l'office de tourisme connaît bien et qu'il peut aider à mesurer (fréquentation, réseaux de randonnée, événements de l'année), mais aussi des possibilités de financement des travaux et des aides à la création proposées par certaines régions ou par la chambre départementale d'agriculture, et du temps que le propriétaire veut consacrer à l'activité. Le plafond de cinq chambres et quinze personnes reste une limite, pas une recommandation.

Les autres règles à connaître avant d'accueillir

Plusieurs obligations ne figurent pas dans le Code du tourisme mais encadrent tout de même l'accueil des clients. La sécurité des personnes d'abord : même sous le régime de l'habitation, la maison doit être équipée d'au moins un détecteur de fumée, et les installations électriques, de gaz et de chauffage doivent être sûres. Une piscine ouverte aux hôtes doit disposer d'un dispositif de sécurité normalisé (barrière, alarme, couverture ou abri).

L'eau ensuite : une habitation alimentée par un puits ou une source privée doit faire contrôler la qualité de son eau si elle la fournit aux clients, ce que l'agence régionale de santé peut vérifier. Le classement, enfin : contrairement aux meublés de tourisme et aux hôtels, les chambres d'hôtes ne peuvent pas être classées en étoiles par Atout France. Seuls les labels privés donnent un repère de qualité aux touristes.

Ces règles s'ajoutent les unes aux autres sans modifier le plafond de base. Une fois la déclaration faite et les chambres prêtes, l'activité peut démarrer, et la seule question qui reste ouverte est celle de la capacité que l'on veut vraiment proposer.